L’étrange « yoyo » de la valeur de l’immeuble Newtime

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Sur les derniers mois les valeurs d’expertise de l’immeuble Newtime, principal actif de la société Officiis Properties, ont joué aux montagnes russes, augmentant très fortement (+23M€ au 31/03/2018 sur 12 mois glissants), puis retombant aussi vite 6 mois à peine après (-17M€). Ce véritable « yoyo » sur les valeurs a été très déstabilisant pour les actionnaires qui se basent sur ces informations pour acheter ou non l’action Officiis, mais il a également eu un « bénéfice » indirect pour notre société sur le renforcement des fonds propres que lui imposait la loi. Etudions cela de plus près.

 

1/ Le « yoyo » des valeurs d’expertise

Tous les 6 mois un expert – en l’occurrence Jones Lang LaSalle (« JLL ») – évalue les immeubles du portefeuille de notre société. Le principal actif est Newtime, immeuble de bureau situé à Neuilly-sur-Seine (52 Boulevard du Parc 92200 pour les curieux). Intuitivement on se dit que la valeur d’un tel actif ne doit pas varier de façon très importante d’un semestre sur l’autre, et bien de façon surprenante ce n’est pas le cas… le graphique qui suit illustre cette forte variation sur 18 mois à peine :

 

 

Après une hausse de +23M€ sur 12 mois glissants… en 6 petits mois à peine la valeur d’expertise est revue drastiquement à la baisse : l’immeuble Newtime voit sa valeur diminuer de -17 M€ au 30/09/2018 !

Cette baisse si soudaine et d’une telle ampleur est évidemment surprenante, d’autant que l’environnement de marché est resté stable en 2018 comme l’illustre ce graphique produit justement par JLL :

 

Qu’est-ce qui justifiait cette baisse de valeur au 30/09/2018 ? L’évaluation au 30/03/20018 était-elle trop ambitieuse/optimiste ? Si oui, pourquoi ne pas avoir été plus prudent dans la communication aux actionnaires compte tenu des conséquences importantes – et préjudiciables ! – que cela pouvait avoir sur le cours de l’action ? Que pense(rait) l'AMF de cela ?

 

2/ Un bénéfice indirect de cette valorisation optimiste : la société a reconstitué ses fonds propres

Lorsqu’une société fait des pertes, elle est tenue de reconstituer ses fonds propres dans un délai fixé par la loi (article L. 225-248 du code de commerce).

Et justement au 31/03/2015 la société Officiis Properties présentait des capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social. Comme la loi l’y obligeait il a été proposé aux actionnaires de statuer lors de l’AG du 27/07/2015 sur la poursuite de l’activité de la société. Suite à cela deux solutions se présentaient à la société pour reconstituer ses fonds propres :

  • augmenter son capital
  • générer du résultat

Sur la période en question le capital de la société Officiis Properties a été augmenté, mais cela n’était pas suffisant compte tenu des pertes importantes réalisées par la société, notamment du fait du taux exorbitant (14% !) du prêt TTC1.

La société approchait donc de la date fatidique du 31/03/2018 avec des pertes cumulées qui étaient encore trop importantes et le risque de ne pas respecter le fameux ratio Capitaux propres > 50% du Capital social.

Mais, de façon fort opportune, les valeurs d’expertises des immeubles ont connu une progression assez vertigineuse en septembre 2017 puis mars 2018 (cf. graphique en introduction de l’article). La société a donc comptabilisé une reprise de provision de +27M€ sur les titres de sa filiale Officiis Properties Ouest 1 qui détient deux des immeubles, dont le Newtime. Le Résultat Net dans les comptes sociaux, qui aurait été négatif sans cette opération, est ainsi passé à +22 M€ et les fonds propres sociaux sont repassés grâce à cela dans les « clous » de la réglementation.

Et si la hausse importante des valeurs d’expertises au 31/03/2018 avait été « corrigée » de ces 17 M€ de baisse de valeur survenue 6 mois à peine après ? Dans cette hypothèse le Résultat Net 2017/18 n’aurait été « que » de  +5M€ et les capitaux propres de 14M€… inférieurs aux 50% réglementaires !

 

3/ Que conclure de tout cela ?

Certains lecteurs de ce blog nous ont indiqué qu’ils pensent que les valeurs d’expertise ont été volontairement poussées à la hausse pour générer du résultat et gonfler les fonds propres d’Officiis Properties au 31/03/2018. En l’absence de preuves supplémentaires, et compte tenu des implications très lourdes (pénales notamment car il s’agirait de publication de faux comptes !) nous ne pouvons évidemment pas valider cette hypothèse à ce stade de nos recherches.

Reste que cette « mauvaise appréciation » de la valeur de cet immeuble aura été très dommageable pour les actionnaires – dont je fais partie – qui ont investi durant le premier semestre 2018 sur la base d’une valeur de patrimoine d’Officiis Properties trop optimiste… qui sera revue à la baisse 6 mois à peine après, entraînant une chute monumentale de l’ANR (-66%) et du cours de bourse.

 

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Daniel_13 07/02/2019 18:37

Ca y est le Newtime vient d'être vendu pour un montant net de 152,3 M€ (après frais et honoraires des conseils et de l’immobilisation de la garantie locative).
Plus de 20 MILLIONS d'écart avec l'expertise JLL du 30 sept. 2017 renouvelée le 31 mars 2018 !!!
Excès d'optimisme des évaluateurs ou de la direction Essig/Couturier/Rigny ??
Les actionnaires sont désormais quasiment ruinés...

Mleblan 22/01/2019 22:58

Bonjour,
J'ai fait part de votre blog à des relations qui travaillent chez Médiapart et dans la société de production de Cash Investigation. Je ne sais pas si cela pourra vous aider mais cela ferait un bon sujet d'article pour eux. Je pense que vous avez tout intérêt à envoyer une lettre à l'AMF pour signaler ce genre de comportements.
M.