Pierre Essig, indétrônable capitaine du navire Officiis Properties

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En février 2006 Pierre Essig est nommé Directeur Général de la société Officiis Properties (alors dénommée Züblin Immobilière France). Celle-ci est introduite en bourse dans la foulée, en mars 2006. L’ANR est alors de 17€/action.

13 ans après, le cours de bourse a perdu 95% de sa valeur… faisant du parcours d’Officiis Properties l'une des pires performances du secteur immobilier !

Comment Pierre Essig a-t-il réussi à sauver sa tête malgré de telles performances ? Tentative de réponse.

 

1/ Pierre Essig avant 2006 : De matelot première classe à capitaine

Voici le CV de Pierre Essig tel qu’il était présenté dans les premiers rapports annuels :

Diplômé de l’Ecole supérieure de commerce de Lyon et après avoir travaillé deux ans dans le cabinet d’audit Frinault Fiduciaire, Pierre Essig a rejoint en 1987 le groupe Société Générale où il a exercé diverses fonctions en France et à l’étranger (Japon, Singapour). En 1997, il rejoint les équipes de fusions acquisitions de la Société Générale en qualité de directeur puis de directeur associé à partir de 2001. Durant cette période, il a participé à plusieurs opérations financières dans le secteur des institutions financières et dans le secteur immobilier. En 2003, Pierre Essig a rejoint le groupe Deutsche Bank pour diriger l’équipe française Corporate Finance dédiée au secteur immobilier. En mai 2005, il fonde sa propre société de conseil Egirem Conseil et Associés.

Pour mémoire de 1997 à 2006, Daniel Rigny a été quant à lui « responsable de l’investissement et de la gestion d’actifs immobiliers pour le gestionnaire de fonds immobiliers de la Deutsche Bank ». Entre 2003 et 2005 ces messieurs ont donc dû se croiser deux, trois fois au sein de l’établissement allemand.

Quand on regarde le CV de Pierre Essig on remarque qu’il a longtemps été ce que l’on appelle un « banquier d’affaires ». Et comme beaucoup de gens de ce métier il a eu envie de troquer sa casquette de simple conseil pour celle de chef d’entreprise. Ce sera chose faite en février 2006 avec la société Officiis Properties, qui s’appelait alors Züblin Immobilière France, où il obtient un poste de Directeur Général.

 

2/ Les années 2006 à 2015 : Mer mouvementée et premières voies d’eau

Au début de son aventure tout commence plutôt bien pour Pierre Essig. Les résultats sont au rendez-vous. Les fonds propres atteignent tout de même 159M€ au 31/03/2008. Quand on sait qu’aujourd’hui les fonds propres de la société sont de 20M€ au 31/09/2018… que de valeur partie en fumée pour les actionnaires sur 10 ans !

Car les choses vont se compliquer. La crise de 2008 arrive et il faut ajuster les valeurs d’expertise à la baisse. Malgré cela lors de la présentation des résultats 2009/2010 la direction se risque à un objectif : « Objectif financier : Rendement global des fonds propres entre 10 et 12% / an sur 5 à 7 ans ». La réalité sera malheureusement tout autre.

Quelques gros locataires ne renouvellent pas leur bail. Le cash-flow d’exploitation passe alors dans le rouge et y restera pour un bon moment. Devant la difficulté de retrouver des locataires, d’importants travaux sont lancés sur les immeubles Newtime (de 2012 à 2014 pour près de 60M€ !) et Imagine (de 2012 à 2013 pour près de 20M€).

 

3/ 2015 : Le (gilet de) sauvetage !

L’actionnaire majoritaire suisse Züblin Immobilien, qui en a marre d’écoper dans ce qui lui semble un navire qui prend l’eau de toutes parts, se met en quête d’un nouvel investisseur pour reprendre sa filiale française. C’est à ce moment-là que le duo Massena/Daniel Rigny rentre en jeu, récupérant les actions de notre société et un compte courant d’associé avec une très forte décote (55%).

Le fait que Daniel Rigny et Pierre Essig aient partagé un employeur commun de 2003 à 2005 (la Deutsche Bank) a-t-il créé une proximité qui a permis à Daniel Rigny de remporter ce dossier dans des conditions favorables ? A la rigueur le fait que Daniel Rigny ait fait une bonne affaire lors de son investissement de 2015 ne nous concerne pas, mais la suite de l’histoire va révéler son lot de surprises.

Usuellement, dans un cas de figure de reprise d’une société en difficulté, l’ancienne équipe dirigeante est gentiment priée de faire ses cartons, ce qui peut sembler logique car elle a généralement contribué à mener la société dans la situation où elle se trouve. Dans le cas d’Officiis Properties on pourrait trouver quelques circonstances atténuantes aux dirigeants de l’époque, notamment un environnement macro-économique pas simple (crise de 2008), mais les autres foncières ont connu le même contexte de marché difficile, et elles ont tout de même réussi à passer cette crise sans détruire autant de valeur ! 

En arrivant les nouveaux actionnaires (Daniel Rigny & co) décident assez logiquement de changer 83% du conseil d’administration (5 postes sur 6 !), mais, contre toute attente, ils confirment Pierre Essig à son poste de Directeur Général de la société. Première surprise.

Deuxième élément plus difficile à avaler pour les actionnaires de l’époque : Pierre Essig va percevoir une prime pour avoir trouvé un investisseur qui sauve l’entreprise qu’il a lui-même mise - au moins partiellement - en difficulté !

Ainsi on peut lire dans le Rapport Annuel 2014/2015 ce qui est appelé « un Programme de motivation financière du Directeur général » (sic) :

« En date du 03 février 2015, le Conseil d’administration a décidé de la mise en place d’un programme de motivation financière du management et des employés de ZIFAM dans le cadre du projet de recherche d’un investisseur stratégique pour le Groupe. A cette fin, un avenant à la convention d’analyse, d’assistance et de conseil conclue le 17 mai 2011 (telle que modifiée par avenants en date du 17 septembre 2012 et du 25 septembre 2013), a été conclu entre la Züblin Immobilière France et Züblin Immobilière France Asset Management. Le montant maximum que pourrait représenter la rémunération brute attachée à ce programme pour Monsieur Pierre ESSIG est de 80 000 € dont 24 000 € ont été enregistrés dans les comptes au 31 mars 2015 et réglés en avril 2015. »

Pierre Essig touchera finalement une « prime » de 64.000 € au total. Sur ce montant, une première tranche de 24.000 € a été comptabilisée sur l’exercice clôt au 31/03/2015, ce qui peut d’ailleurs surprendre dans la mesure où l’annonce de la signature d’un deal avec les nouveaux investisseurs date de juin 2015.

Mais le meilleur reste à venir.

 

4/ 2017 à aujourd’hui : Essig, capitaine à temps partiel ?

Alors que Pierre Essig percevait 240.000 € de rémunération (+ primes + avantages en nature) au titre de ses fonctions de Directeur Général de la société Officiis Properties depuis plus de 10 ans, il devient salarié à temps plein de Scaprim REIM le 1er mai 2017 et ne perçoit désormais plus de rémunération de notre société.

Scaprim REIM est une société nouvellement créée (avril 2017), filiale à 100% de Scaprim, groupe racheté par Daniel Rigny peu de temps avant.

Pour l’actionnaire d’Officiis Properties comment interpréter le fait que le capitaine ne perçoive plus aucune rémunération de la société qu'il dirige ? Est-ce mauvais signe pour la société ? A-t-il trouvé mieux ailleurs ? Un élément de réponse viendra près d’un an après, quand la société indiquera par un communiqué de presse du 7 février 2018 qu’elle s’apprête à vendre la quasi-intégralité de son portefeuille.

Au passage, ce petit changement d’employeur soulève quelques points d'attention importants pour l’actionnaire minoritaire d’Officiis Properties :

NB : Les points qui suivent se posent bien évidemment dans les mêmes termes pour Philippe Couturier, Président de notre Société, non rémunéré… qui se trouve également être Président de Scaprim Asset Management et Scaprim Property Management.

1/ On ne connaît désormais plus la rémunération de Pierre Essig ou de Philippe Couturier : la feuille des cinq plus importants salaires de Officiis Properties (obligation légale, cf. article 225-115 du Code de commerce) est désespérément vierge.

2/ Plus embêtant : on ne sait pas le pourcentage de leur temps qu’ils consacrent à notre société vs. leurs autres activités chez Scaprim ou au sein de Twenty Two Real Estate, où ils figurent tous deux en bonne place en tant que « Head of Regulated Activities » (Pierre Essig) et « Head of France » (Philippe Couturier) !

Certains esprits chagrins ne manqueront pas de souligner que, même si notre Président et notre Directeur Général ont désormais d’autres occupations, les honoraires prélevés par Scaprim pour la gestion de notre Société n’ont pas diminué eux…

3/ Dernière remarque, qui est évidemment cruciale pour les actionnaires de Officiis Properties : certaines situations doivent être complexes à gérer pour Pierre Essig et Philippe Couturier quand les intérêts de notre société sont antagonistes à ceux de Daniel Rigny, leur employeur. Par exemple, quand il s’agit de renégocier le taux du prêt TTC1 en septembre 2016. Ou quand il est question des conditions d’intervention d’une entité du groupe Scaprim (citons à titre d’exemple la convention avec Scaprim REIM signée le 04 mai 2017).

 

Mais pour finir sur une note positive, soyons beaux joueurs, et saluons la longévité record de ce vieux « loup de mer » de Pierre Essig à la tête d’Officiis Properties. 

 

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Michel 27/02/2019 18:50

Qu'en disent les commissaires aux comptes dans les conventions réglementées ?

P.Plantu 09/02/2019 11:38

Bonjour,

Je compte envoyer un lot de courriers à des médias, instances publiques etc. et je voulais prendre contact avec pour que vous puissiez m'aider à rédiger ce courrier.

Merci

Daniel_13 11/02/2019 20:45

C'est à l'AMF qu'il faut écrire......

Kevin P 05/02/2019 14:15

Surprenant en effet. Essig a-t-il été suffisamment malin pour changer d’actionnaires quand il a senti le vent tourner ?

741852963 07/02/2019 18:24

ça se peut qu'il ait présenté le dossier mais changer c'est fort comme mot à mon sens

Daniel_13 01/02/2019 21:49

EX-CEL-LENT ! Cela ne rendra pas aux actionnaires l'argent perdu durant ces dix années de direction, mais au moins ça aura le mérite de remettre les pendules à l'heure.........

741852963 02/02/2019 18:03

Vraiment on peut se demander pourquoi il est resté en place... Cet exemple montre bien la divergence d'intérêts entre les actionnaires et les dirigeants...

Au moins l'article prouvera aux futurs investisseurs de TwentyTwo qu'ils paieront des gens loyaux...