Analyse des comptes au 30 juin 2019

Nous continuons notre petite série de courts articles, avec aujourd’hui l’analyse des comptes d’Officiis Properties au 30 juin 2019, exercice comptable d’une durée exceptionnelle de… 3 mois. Comme nous vous l’indiquions précédemment la société a brusquement changé la date de clôture de ses comptes pour des raisons, semble-t-il, fiscales. Elle a ainsi connu un exercice très court du 1^er avril 2019 au 30 juin 2019. Que s’est-il passé sur cette période ?

1/ Un refinancement hypothécaire pas très rassurant ?

Un point sur les actifs et les passifs tout d’abord. Il est indiqué dans le rapport de gestion qu’« après consultation d’une vingtaine d’établissements de crédit, la société a conclu avec TTC1 une convention de prêt avec constitution d’une hypothèque sur l’immeuble Magellan pour un montant de 21,5M€ au taux d’intérêt annuel de 3,5%. L’encours de ce prêt représente 52,3% de la valeur de marché de l’immeuble Magellan estimée par JLL au 31 mars 2019 (31,7M€) majorée du montant des travaux de rénovation restant dû à cette date (9,4M€) ».

Doit-on comprendre de cette phrase qu’aucun établissement de crédit sur la « vingtaine » consulté n’a voulu accorder un financement adossé à cet immeuble, même à 50% de sa valeur estimée ? Si bien c’est le cas, cela soulève quelques questions sur la véritable valeur de cet actif et la possible complexité de trouver un repreneur au prix souhaité (nous en parlons dans cet article sur l’immeuble The Light House à Nanterre).

2/ Des résultats toujours catastrophiques

Passons ensuite au compte de résultat. Les performances sont toujours aussi mauvaises, le résultat courant est ainsi déficitaire de -10 millions d’euros ! Mais ce qui nous a interpellé c’est le montant des « autres achats et charges externes » : sur l’exercice précédent il atteignait déjà 4,8 millions d’euros, et sur cet exercice « miniature » de 3 mois il s’élève à 3,8 millions d’euros. 

Nous n’avons malheureusement pas le détail de ce poste, mais celui-ci inclut notamment les honoraires de la banque d’affaires Rothschild, des avocats de la société… et surtout les copieux honoraires versés aux entités du groupe Scaprim. Sur l’exercice précédent (clos au 31 mars 2019) les versements à Scaprim représentaient 2,8 millions d’euros !

3/ Scaprim à tous les étages

L’annexe sur les « parties liées » est, comme chaque année, bien fournie. Toutes les entités de la galaxie Scaprim ont été conviées aux festivités :

• Scaprim Asset Management, qui perçoit 0,4% de la valeur d’expertise pour ses prestations de « gestion des actifs immobiliers » ainsi qu’une commission sur les acquisitions et les ventes. Le montant perçu sur ces 3 mois n’est pas communiqué, mais sur l’exercice précédent ces prestations ont tout de même été facturées 1.685.200 € !
• Scaprim Property Management, qui facture 70.400 € annuels pour la « gestion locative et technique » de l’immeuble Magellan.
• Scaprim Project Management, qui a touché 100.000 € pour une mission de « maîtrise d’ouvrage déléguée pour les travaux de rénovation » (183.200€ perçus sur l’exercice précédent).
• Scaprim REIM, qui perçoit 610.000 € annuels pour des « missions de conseil stratégique, financier et d’assistance administrative à la Société ». La société Officiis n’ayant quasiment plus d’activité depuis la liquidation progressive de son portefeuille, on pourrait se demander pourquoi ce montant n’a pas été revu à la baisse. Pierre Essig travaillait à temps plein pour la société lorsqu’il était son Directeur Général salarié, est-ce toujours le cas maintenant qu’il a rejoint Scaprim et le groupe TwentyTwo de Daniel Rigny ?

Quand on étudie les comptes des sociétés du groupe Scaprim, on voit qu’elles réalisent des marges opérationnelles à faire pâlir d’envie de nombreux acteurs ! Mais nous reparlerons plus amplement de tout cela dans un prochain article dédié à Scaprim, la « vache à lait » du groupe TwentyTwo Real Estate, avec de nombreuses informations inédites.